Согласно пункту 1 статьи 29 ГК РФ гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над таким гражданином устанавливается опека. Поскольку лишение гражданина дееспособности лишает его возможности совершать сделки, то сделки от его имени совершает опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях (пункт 2 статьи 29 ГК РФ). Однако не все сделки опекун может совершать своей волей. Согласно пункту 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению (в том числе обмену или дарению имущества подопечного) или совершать любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного. Из содержания нормы пункта 2 статьи 37 ГК РФ может показаться, что с согласия органа опеки и попечительства опекун может совершить сделку по дарению дома, принадлежащего подопечному. Однако это не так. 

Вопросы распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному, регулируются нормами статьи 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве". Общее правило, установленное этой статьей, гласит: "Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению". Пять исключений из этого правила перечислены в подпунктах 1-5 статьи 20 согласно которым отчуждение допускается в случае: 

"1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного".

При этом все вышеперечисленные сделки совершаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Из названных исключений первые четыре к рассматриваемому случаю не имеют никакого отношения, а пятое исключение не подходит, так как исключительных обстоятельств в рассматриваемом случае нет, а дарение дома не отвечает интересам подопечного. 

Дарение дома от имени недееспособного запрещено также статьей 575 ГК РФ, согласно пункту 1 которой "не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей... от имени... граждан, признанных недееспособными, их законными представителями".

Возможно, будут полезны следующие материалы, размещенные в системе ГАРАНТ:

Куропацкая Е.Г., Темникова Н.А., Попова О.С. Комментарий к Федеральному закону от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве". - Специально для системы ГАРАНТ, 2016 г. (в частности, здесь в комментарии к статье 20 отмечается: "...Отчуждение недвижимого имущества возможно в исключительных случаях, если этого требуют интересы подопечного. Закон не предусматривает исчерпывающий перечень исключений, указывая в качестве примера отчуждение недвижимого имущества подопечного в случае необходимости оплаты его дорогостоящего лечения... Совершение сделок, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества подопечных, возможно исключительно с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Таким образом, лишь орган опеки и попечительства вправе оценить реальную необходимость совершения сделки по отчуждению имущества подопечного"); 

"Энциклопедия судебной практики Распоряжение имуществом подопечного (Ст. 37 ГК)" (разделы 1.5 "Сделки по отчуждению недвижимости не должны умалять имущественных прав и ущемлять законные интересы подопечного", 1.7 "Нарушение правил ст. 37 ГК РФ влечет ответственность родителей, опекунов, попечителей за вред, причиненный ребенку (подопечному), в т. ч. и гражданско-правовую", 2.2 "Ст. 37 ГК РФ не дает органам опеки и попечительства права произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей", 2.3 "Опекун не наделен безусловным правом требовать от органа опеки разрешения на совершение сделки с имуществом подопечного").