Договор аренды помещений действует 11 месяцев с автоматическим продлением на тот же срок. У арендатора нет права на односторонний досрочный отказ от аренды, арендодатель договор не нарушает. Арендатор приобрел собственные помещения, хочет досрочно прекратить аренду. Можно ли считать договор заключенным на неопределенный срок и расторгнуть его по п.2 ст.610 ГК РФ? Если нельзя, то можно ли его расторгнуть в суде, сославшись на существенное изменение обстоятельств (приобретение собственных помещений)?

Ответ. Заключенный договор не является договором аренды, заключенным на неопределенный срок. Его нельзя расторгнуть, предупредив арендодателя за 3 месяца (по пункту 2 статьи 610 ГК РФ). Приобретение собственных помещений, на наш взгляд,  не является существенным изменением обстоятельств, поэтому не может быть основанием для расторжения договора аренды судом. Договор может быть расторгнут только по соглашению сторон.

Поясним.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, следует отличать от договора, срок которого согласован сторонами и которым предусмотрена его автоматическая пролонгация на конкретный срок. К такому договору правило п. 2 ст. 610 ГК РФ не применяется (см. Энциклопедия решений. Срок договора аренды).

Изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При этом существенное изменение обстоятельств является основанием для расторжения договора (пункт 1 статьи 451 ГК РФ). Пунктом 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигают соглашения о расторжении договора, то он может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, среди которых, как минимум, одно (изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения) не выполняется в рассматриваемом случае, так как приобретенные помещения можно продать или подарить, вернувшись в исходное состояние.

В судебной практике встречается подход, согласно которому под обстоятельствами, предусмотренными статьей 451 ГК РФ, следует понимать конкретные события, явления, факты, наступление которых не зависит от воли и усмотрения сторон договора (см. Постановление Четырнадцатого ААС от 26.12.2018 N 14АП-8679/18, оставленное без изменения Постановлением АС Северо-Западного округа от 16.05.2019 N Ф07-3066/19, а также Постановления АС Поволжского округа от 19.10.2017 N Ф06-25586/17 и от 24.10.2017 N Ф06-25676/17). В рассматриваемом случае приобретение помещений, очевидно, происходит по воле арендатора.

Наконец, в Определении ВС РФ от 22.10.2020 N 310-ЭС20-15500 «суд, установив, что учреждение требует расторжения указанного договора в связи с приобретением новых помещений для осуществления своей деятельности на более выгодных условиях, не предполагающих внесения платы за их использование и, как следствие, экономической нецелесообразности использовать помещения, переданные по спорному договору аренды, руководствуясь положениями статьи 451…, признал, что указанные обстоятельства не могут являться существенным изменением какого-либо обстоятельства, из которого стороны исходили при заключении договора, в связи с чем отказал в иске».

Отметим, что нам удалось обнаружить и противоположное решение: Постановление АС Уральского округа от 10.05.2018 N Ф09-2082/18, в котором суд признал, что предоставление учреждению нового помещения, которое является федеральной собственностью, является основанием для расторжения договора аренды. Однако мы не разделяем такую позицию суда.