Здание является объектом культурного наследия регионального значения «Комплекс «Дома правительства», 1928-1931 гг., арх. Иофан Б.М.», расположенного по адресу: г. Москва, ул. Серафимовича, д. 2. Указанное здание является многоквартирным жилым домом. Кому принадлежит право собственности на места общего пользования в указанном Здании? Переходит ли право собственности на места общего пользования пропорционально - с переходом права собственности на квартиру при заключении сделки купли-продажи?

Ответ:

Мне не удалось обнаружить норм права, которые устанавливали бы по интересующим Вас вопросам исключения из общих норм для МКД - объекта культурного наследия.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (см. пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64). Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64).

При приобретении в собственность квартиры в МКД к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД в силу части 1 статьи 38 ЖК РФ.

Виды общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности, перечислены в части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося МКД, установлены в статье 56.1 федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Согласно пункту 10 закона N 73-ФЗ договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Отсутствие исключений из общего правового регулирования подтверждается следующей судебной практикой:

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2023 г. по делу N 33-47198/2023: "Указанный жилой дом входит в состав ансамбля объекта культурного наследия регионального значения "Комплекс "Дома правительства", 1928-1931 гг, арх. фио...

согласие собственников помещений МКД на уменьшение состава общего имущества в материалах дела отсутствует";

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 октября 2022 г. N Ф05-26881/22 по делу N А40-236308/2020: "Многоквартирный дом по адресу: г. Москва, ул. Серафимовича, д. 2, спроектирован и построен в 1927-1933 годах по индивидуальному проекту.

Изначально архитектурными особенностями данного МКД указанные помещения запроектированы и введены в эксплуатацию именно для удовлетворения собственниками дома своих социально-бытовых потребностей, организации досуга, детского творчества, занятий физической культурой.

Приватизация первой квартиры в данном доме осуществлена 02.12.1991.

Таким образом, по мнению истцов, государственная регистрация права собственности города Москвы произведена незаконно путем выделения части общего имущества дома после возникновения и регистрации на них права общей долевой собственности...

Удовлетворяя требования, руководствуясь статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что к общему имуществу здания относятся...

спорные помещения, с учетом технических характеристик, отвечают требованиям, указанным в статье 290 ГК РФ, входят в состав общего имущества всего многоквартирного жилого дома, поскольку не имеют самостоятельного назначения, требуют постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений многоквартирного жилого дома и связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома";

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 августа 2020 г. по делу N 33-9051/2020: "Как следует из материалов дела, многоквартирный дом... является объектом культурного наследия регионального значения "Доходный дом М.А. Бонер, кон. XIX в.", состоящим на государственной охране на основании постановления Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 N 411...

Судебная коллегия полагает установленным то обстоятельство, что до проведения названных работ разрешение на производство данных работ в установленном законом порядке истец не получала и не обращалась в компетентный орган по данному вопросу, равно как и не получала согласия одновременно всех собственников помещений многоквартирного дома на проведение работ, затрагивающих общее имущество многоквартирного дома.

Доказательств обратного в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Следовательно, истцом без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме произведена реконструкция за счет присоединения из мест общего пользования нежилых подвальных помещений НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН дома с созданием нового объекта - нежилого помещения площадью 141, 5 кв.м, что повлекло уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме";

Решение Муромского городского суда Владимирской области от 18 ноября 2019 г. по делу N 2-1885/2019: "Дом, в котором расположено принадлежащее ему помещение, является памятником местного (муниципального) значения "Дом купца Нехорошева, 1880 года"...

Согласно протоколу N 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме... от 08 апреля 2015 года собственниками помещений дома принято единогласное решение о передаче части общего имущества в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ул.., (коридора и помещения кухни) в собственность Никифорова А.В. и включении (присоединении) указанных мест общего пользования в состав квартиры N.., принадлежащей на праве собственности Никифорову А.В...

Решения каждого собственника помещений в доме по данному вопросу представлено суду и исследовано".

Ответ подготовил:

Специалист Горячей линии информационно-правовой поддержки ГАРАНТ

Закорко Жанна