Требуется судебная практика по следующей ситуации: по мировому соглашению между физическими лицами истцу достался дом, а ответчику - квартира, которая ранее принадлежала на 3/4 истцу и на 1/4 ответчику. В квартире было два финансово-лицевых счета. Истец зарегистрировал право собственности на дом в июле, ответчик (по независящим от него причинам) зарегистрировал право собственности на квартиру в сентябре. Истец оплачивал квартплату и коммунальные услуги до июля, фактически передал по акту свою долю ответчику еще раньше. Кто должен оплачивать квартплату и коммунальные услуги за долю истца с июля до сентября, если в мировом соглашении этот вопрос не решен?

Ответ:

Судебную практику, точно соответствующую Вашему вопросу, мне обнаружить не удалось.

В силу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник имущества. Аналогичные положения закреплены и в ч. 3 ст. 30 ЖК РФ. Момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги определен в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права от продавца (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). Формально это означает, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у покупателя только с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимое имущество. Такой подход к внесению платежей на содержание жилого помещения отражен в п. 26 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22 и ряде опирающихся на него решений судов нижестоящих инстанций (см., например, постановления Четырнадцатого ААС от 17.02.2022 N А13-11374/2021 и от 14.07.2022 N А13-13193/2021).

Однако необходимо учитывать, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель, хотя и не обладает правом распоряжения недвижимостью, является ее законным владельцем (см., например, п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.09.2022 N А46-15754/2021), а значит и фактическим потребителем коммунальных услуг. Согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 18.07.2006 N 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях. Этот подход также довольно широко распространен в судебной практике (см., например, постановления АС Северо-Западного округа от 26.01.2023 N А56-27797/2022, АС Уральского округа от 30.01.2023 N А76-3258/2022, Девятого ААС от 07.11.2022 N А40-277790/2021 и от 03.08.2022 N А40-19217/2022, Пятнадцатого ААС от 15.12.2022 N А32-16125/2022, определение Четвертого КСОЮ от 15.12.2022 N 8Г-30073/2022).

Кроме того, применительно к договору энергоснабжения (теплоснабжения) суды приходят к выводу, что в силу ст. 544, 548, 781 ГК РФ оплата энергии (тепла) производится за фактически принятое количество энергии и оказанные услуги в соответствии с данными их учёта. По договору энергоснабжения оплачивать фактически принятое количество энергии обязан абонент. В соответствии со спецификой законодательства об энергоснабжении, энергопотребляющее оборудование должно находиться в фактическом обладании лица, использующего его в своей хозяйственной деятельности, поскольку в отношении обязанности по оплате энергии, по общему правилу, действует принцип "платит тот, кто фактически потребляет". Наличие либо отсутствие гражданско-правового титула для целей возникновения обязанности фактического владельца по оплате потреблённой энергии не является безусловно необходимым (постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 2255/10, см., например, постановления АС Западно-Сибирского округа от 27.09.2022 N А46-15754/2021, Второго ААС от 08.02.2023 N 02АП-11323/22).

Вместе с тем, как показывает правоприменительная практика, единообразный подход к решению вопроса о моменте перехода к покупателю обязанности по оплате коммунальных услуг на сегодняшний день не сформирован.

Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собственников с момента возникновения права собственности. При переходе права собственности к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником (за исключением обязанности, не исполненной РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием) (см. п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22, а также, например, определение Верховного Суда РФ от 08.02.2024 N 307-ЭС23-28617, постановления Семнадцатого ААС от 19.05.2021 N А60-47422/2020, Пятнадцатого ААС от 22.12.2022 N А32-27133/2022, Девятого ААС от 13.05.2022 N А40-286716/2021). Расходы покупателя по погашению задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт могут быть взысканы с продавца (см, например, постановление Семнадцатого ААС от 19.05.2021 N А60-47422/2020) (см. полный текст: Энциклопедия решений. Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее (сентябрь 2025)).

Возможно, Вам будут (по аналогии) полезны также следующие судебные решения:

Решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону Ростовской области от 14 января 2015 г. по делу N 2-213/2015: "В случае, если лицо хоть и не является собственником, но фактически потребляет предоставляемые услуги, то оплачивать их обязано, в обратном случае на стороне такого потребителя возникает неосновательное обогащение. Законодательно обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которые фактически потребляются данным лицом, не ставится в зависимость от наличия зарегистрированного права собственности, что закреплено в ст. 31 Жилищного кодекса РФ";

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 августа 2024 г. по делу N 8Г-16431/2024[88-24935/2024]: "...вопреки доводам истца, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг у последнего является не момент государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, а дата подписания акта приема-передачи квартиры, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях";

Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 24 июля 2025 г. по делу N 8Г-5802/2025[88-5914/2025]: "...моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности на квартиру, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение, как на праве собственности, так и на иных законных основаниях. Установив, что квартира... в ходе исполнительных действий, на основании акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 29 сентября 2020 г. передана Ползуновой Е.А, суд сделал вывод о возможности взыскания с нее задолженности по оплате коммунальных услуг...

Доводы Ползуновой Е.А. о том, что обязанности вносить плату за жилое помещение ... у нее нет, поскольку право собственности на данное жилое помещение за ней не зарегистрировано, подлежат отклонению.

Указанные доводы противоречат положениям пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, который по аналогии может быть применен к спорным правоотношениям";

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 07 октября 2024 г. по делу N 8Г-29505/2024[88-30954/2024]: "В соответствии с абзацем пятнадцатым пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354, потребителем является лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Из указанного следует, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

В свою очередь государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на подтверждение государством наличия у лица соответствующего права и обозначение его как правообладателя перед третьими лицами. Отсутствие государственной регистрации само по себе не ограничивает права пользования недвижимым имуществом.

Поэтому, подход, связывающий момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг с государственной регистрацией права собственности, фактически означал бы, что законный владелец имущества вправе не оплачивать коммунальные услуги до момента регистрации права собственности на полученное недвижимое имущество, притом, что регистрация носит заявительный характер, что неизбежно приведет к нарушению прав других лиц, не потреблявших соответствующие ресурсы".

Ответ подготовил:

Специалист Горячей линии информационно-правовой поддержки ГАРАНТ

Закорко Жанна