В апреле 2019г. дом был признан аварийным. Этот дом входит в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В июле 2020г. гражданин приобретает квартиру в указанном доме. В настоящее время произошло выселение практически всех жителей этого дома. Администрация района предлагает собственнику выплату по выкупной цене (на июль 2020г.). Необходима судебная практика об обязании предоставления жилого помещения взамен изымаемого.

Ответ:

На мой взгляд, анализ свежей судебной практики показывает, что если жилье приобреталось (не в порядке наследования) после признания дома аварийным и после вступления в силу части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, то принятие решения в пользу гражданина является маловероятным (суды отмечают, что возможность выбора способа реализации своего жилищного права (получение выкупной цены или предоставление другого жилого помещения) сохраняют лишь те лица, жилые помещения которых расположены в домах, включенных в региональную программу, при условии приобретения ими права на такие жилые помещения до вступления в действие Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ, то есть до 28 декабря 2019 г.). Положительная практика есть также для случаев, когда право собственности на жилье первоначально возникло до указанной даты, но позже произошло увеличение доли.

Судебная практика:

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2021 г. N 70-КГ21-7-К7: "Поскольку многоквартирный жилой дом, в котором расположено спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, Бахшиев Р.М. оглы, приобретший данную квартиру ДО вступления в силу Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ, имеет право выбора способа обеспечения своих жилищных прав - предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп";

Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2025 г. по делу N 8Г-811/2025[88-3595/2025]: "Мотивируя иск, указала, что она является собственником "адрес", расположенной по адресу: "адрес", на основании договора дарения от 10 января 2020 года.

Постановлением администрации г. Симферополя от 27 июня 2016 года указанный многоквартирный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу.

13 ноября 2023 года она обратилась в администрации г. Симферополя с заявлением о заключении соглашения о предоставлении ей иного жилого помещения взамен изымаемого.

Ответом от 16 ноября 2023 года ей было отказано в заключении соглашения и разъяснено, что поскольку право собственности на жилое помещение у нее возникло после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, изъятие жилого помещения подлежит путем возмещения ей соответствующей выплаты, рассчитанной в порядке, установленном ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса.

Между тем, как полагала Полулях Т.А, поскольку многоквартирный жилой дом, в котором расположено принадлежащее ей жилое помещение, признанный аварийным и подлежащим сносу, был включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то у нее на основании п. 3 ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеется право выбора либо на предоставление иного равнозначного жилого помещения либо на возмещение соответствующей выплаты...

Решением Железнодорожного районного суда г. Симферополя Республики Крым от 27 июня 2024 года исковые требования Полулях Т.А. были удовлетворены, на администрацию г. Симферополя возложена обязанность предоставить в собственность Полулях Т.А. взамен изымаемого в доме признанным аварийным и подлежащим сносу жилого помещения общей площадью 21, 2 кв.м, равнозначное благоустроенное жилое помещение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 25 сентября 2024 года решение Железнодорожного районного суда г. Симферополя Республики Крым от 27 июня 2024 отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Полулях Т.А. было отказано...

суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что юридически значимым обстоятельством разрешения данного спора служит то, что жилое помещение было приобретено Полулях Т.А... после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и в период действия положений ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса, то в силу прямого указания закона на нее не распространяется норма ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса о возможности предоставления иного жилого помещения взамен изымаемого по соглашению с уполномоченным органом. Указанные выводы суда апелляционной инстанции согласуются с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 13 августа 2024 года N 70-КГ24-3-К7";

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13 августа 2024 г. N 70-КГ24-3-К7: "Многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение ответчиков, НЕ включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В этом случае предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома. Такое соглашение с ответчиками не заключалось.

Поскольку спорная комната была приобретена Мадгозиевой Д.А. по возмездной сделке после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в период действия положений части 8 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то в силу прямого указания закона на нее не распространяется норма части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о возможности предоставления Мадгозиевой Д.А. жилого помещения по соглашению с уполномоченным органом";

Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22 июля 2025 г. по делу N 8Г-10918/2025[88-11422/2025]: "Возможность выбора способа реализации своего жилищного права (получение выкупной цены или предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого) сохраняют лишь те лица, жилые помещения которых расположены в домах, включенных в региональную программу, при условии приобретения ими права на такие жилые помещения до вступления в действие Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ, то есть до 28 декабря 2019 г.

Поскольку установлено, что Хорошавцев Е.Е. стал собственником спорной квартиры после вступления в законную силу Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ, следовательно реализация его жилищных прав может быть осуществлена только путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанное в порядке, установленном частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом положения частей 8 и 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не подлежат применению, то есть с Хорошавцевым Е.Е. не может быть заключено соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, что прямо указано в законе";

Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 06 мая 2025 г. по делу N 8Г-5516/2025[88-7062/2025]: "... с учетом введенного нового правового регулирования, возможность выбора способа реализации своего жилищного права (получения выкупной цены или предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого) сохраняют лишь те лица, жилые помещения которых расположены в домах, включенных в региональную программу, при условии приобретения ими права на такие жилые помещения до вступления в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N473-ФЗ";

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 08 июля 2024 г. по делу N 33-24359/2024: "Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец Иванов А.В. является собственником... на основании договора дарения комнаты от 03.06.2021, заключенного с Ивановой А.Ф. (л.д. 28-31)...

суд... учитывая, что истец приобрел право собственности на спорное жилое помещение 03.06.2021, то есть после введения в действие Федерального закона N473-ФЗ, пришел к выводу, что оснований признать за истцом право на получение другого жилого помещения взамен изымаемого, несмотря на то, что принадлежащее истцу жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, включенном в региональную программу, не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда...";

Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 12 октября 2023 г. по делу N 8Г-8972/2023[88-9188/2023]: "Сидоров К.А. обратился в суд с иском к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области о предоставлении жилого помещения.

В обоснование исковых требований указал, что с 23 октября 2018 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес". Заключением межведомственной комиссии от 9 февраля 2016 года многоквартирный дом...признан аварийным и подлежащим сносу.

Обращает внимание на то, что аварийный многоквартирный дом, в котором расположена его квартира, включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда...

Вместе с тем, вводя новое правовое регулирование в отношении определения размера выкупной цены для лиц, приобретших право собственности на жилые помещения в домах после признания их в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, законодатель не внес каких-либо изменений в Федеральный закон N 185-ФЗ в части сохранения возможности выбора способа защиты жилищных прав для собственников, чьи жилые помещения расположены в многоквартирных домах, включенных в региональные программы.

Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями частей 8, 8.1 и 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена принадлежащая истцу квартира, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что истец имеет право выбора: получить выкупную цену за изымаемое жилое помещение или получить в собственность иное жилое помещение, равноценное изымаемому.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд апелляционной инстанции исходил из того, что право истца, изъявившего желание получить иное жилое помещение, взамен изымаемого аварийного, не нарушено. Региональной адресной программой запланирован период, в течение которого производится переселение граждан из аварийного жилого дома подлежащего сносу, процедура изъятия земельного участка муниципальным органом инициирована, срок реализации мероприятий по расселению на момент рассмотрения дела не истек. Сведений о том, что техническое состояние жилого помещения создает угрозу для жизни и здоровья истца и требует его скорейшего переселения судом не установлено.

Указанные выводы сомнений в правильности не вызывают";

Апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 02 апреля 2025 г. по делу N 33-529/2025: "Таким образом, на момент включения дома "адрес" в региональную программу переселения (29.03.2019) все собственники жилого помещения квартиры N в соответствии со ст. 32 ЖК РФ имели право выбора способа расселения...

Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объём жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ...

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для предоставления истцам по встречному иску равнозначного жилого помещения взамен аварийного, поскольку право на предоставление другого жилого помещения возникло у ответчика - истца Баранова А.В. до введения положений ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 27.12.2019 N 473-ФЗ - в 2015 году, что даёт основание для реализации его права... на получение жилого помещения взамен жилого помещения, признанного аварийным.

При этом суд учел, что Баранов А.В. изначально приобрёл 1/4 в общую долевую собственность на основании договора приватизации жилья 05.03.2015 года, то есть до вступления в силу ФЗ от 27.12.2019 N 473-ФЗ, а тот факт, что принадлежащая ему доля в праве собственности на эту квартиру увеличилась с 09.04.2021 года до 1/2 на основании безвозмездной сделки - договора дарения 1/4 доли в праве на жилое помещение, не может являться основанием для умаления этого его права, как и права остальных сособственников спорного жилого помещения, которые приобрели право на свои доли с 05.03.2015 года (до вступления в силу ФЗ от 27.12.2019 N 473-ФЗ) в порядке приватизации.

При указанных обстоятельствах не имеется правовых оснований для применения к правоотношениям сторон положений ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ в редакции ФЗ от 27.12.2019 N 473-ФЗ. Аналогичная позиция содержится в определениях Конституционного Суда РФ от 25 апреля 2023 года N 20-П и от 30.05.2023 года N 1333-О";

Апелляционное определение СК по гражданским делам Магаданского областного суда от 08 октября 2024 г. по делу N 33-898/2024: "Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Ковальчук А.Н. с 7 мая 2013 года является собственником квартиры...

Постановлением администрации Тенькинского городского округа Магаданской области от 20 сентября 2018 года N 245-па многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", признан аварийным и подлежащим сносу...

Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями частей 8, 8.1 и 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что рассматриваемый жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, в связи с чем истец имеет право на предоставление другого жилого помещения взамен принадлежащей ей квартиры либо ее выкуп";

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 26 марта 2025 г. по делу N 33-3008/2025: "Указанный многоквартирный дом включен в Региональную адресную программу... от 01 апреля 2019 N 182.

Постановлением Администрации города Симферополя от 27.06.2016 г. N 1478 МКД... признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 11-12).

23.05.2024 года был заключен договор дарения... ФИО2 принял в собственность в качестве дара 1/3 долю квартиры...

Письменным сообщением МКУ Департамента жилищной политики Администрации города Симферополя от 26.06.2024 г. N С-2927 сообщено, что поскольку право общедолевой собственности (1/3 доли) в жилом помещении возникло в 2024 году, то есть после признания жилого дома аварийным, переселить правообладателей (ФИО1, ФИО2) в жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", не представляется возможным, поскольку нет законных оснований (л.д. 9).

Разрешая спор и удовлетворяя требования ФИО1, ФИО2, суд первой инстанции исходил из того, что право общей долевой собственности на спорное жилое помещение первоначально возникло у истцов в 2002 году, то есть до введения в действие ч. 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем они имеют право выбора такого способа обеспечения жилищных прав как предоставление другого жилого помещения в собственность.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции...

При этом, возможность выбора способа реализации своего жилищного права (получение выкупной цены или предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого) сохраняют лишь те лица, жилые помещения которых расположены в домах, включенных в региональную программу, при условии приобретения ими права на такие жилые помещения до вступления в действие Федерального закона от 27 декабря 2019 года N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Аналогичный вывод изложен в ряде определений Верховного Суда Российской Федерации, в частности, в определении от 13 августа 2024 года N 70-КГ24-3-К7...".

Возможно, Вам будет полезна Энциклопедия судебной практики. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (Ст. 32 ЖК):

"10.1. Часть 8.2 ст. 32 ЖК РФ не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение...

Часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации вступила в силу 28 декабря 2019 г. на основании Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ, который не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным...

10.2. При изъятии жилого помещения, осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется с учетом положений ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ...

10.5. Норма ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не исключает возможность реализации права собственника на предоставление ему взамен изымаемого другого жилого помещения, при условии включения дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда...

10.8. Положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не имеют обратной силы...

10.9. Часть 8.2 ст. 32 ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в отношении граждан, признанных малоимущими...

10.10. Часть 8.2 ст. 32 ЖК РФ содержит указание на единственно возможную категорию граждан, к которым не применяются сформулированные в ней ограничения...

10.11. Увеличение доли в праве собственности на аварийное жилое помещение после введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не влечет применение к таким правоотношениям данных положений".

Ответ подготовил:

Специалист Горячей линии информационно-правовой поддержки ГАРАНТ

Закорко Жанна