Между физическими лицами заключен Договор аренды жилого помещения. Срок аренды составил более 2-х лет. В настоящий момент Договор расторгнут, но депозит не возвращен. Причинами невозврата депозита послужили замечания Арендодателя о невымытом унитазе, поломанной двери (всего лишь раскрученный винт на ручке входной двери) скрип в кровати, микротрещины на пластиковом плинтусе и стульях в кухне. До этого были и другие арендодатели. Вопрос: какие критерии относятся к нормальному износу жилого помещения?

Ответ:

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом ГК РФ не содержит критериев для определения понятия "нормальный износ".

В судебной практике под нормальным износом понимается:

- степень изменения имущества, которая предполагается естественной при его обычном использовании в течение определенного срока (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 июня 2025 г. N Ф06-3157/25 по делу N А65-8389/2023);

- износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором, в течение срока действия договора (см. Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 16 апреля 2024 г. по делу N 33-3552/2024).

В Решении Симферопольского районного суда Республики Крым от 24 февраля 2025 г. по делу N 2-128/2025 отмечается: "... под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. Нормальный износ возникает при правильной эксплуатации объекта; механические повреждения имущества не относятся к нормальному износу. Также к повреждениям, вызванным естественным износом, относятся повреждения, возникшие под воздействием окружающей среды в течение времени без воздействия человека или его деятельности (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2023 N 11АП-10600/2023 по делу N А55-6713/2022), воздействием техногенных и природных факторов, таких как, например, воздействие низких или высоких температур, вызывающих расширение или сужение объемного тела, быстрая смена температур, циклы замерзания и оттаивания, ультрафиолетовое излучение, атмосферные осадки (снег, дождь, град), изморозь, наледь, повышенная или пониженная влажность и т.п. (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2023 N Ф08-3205/2023 по делу N А53-7427/2022).

Противоположностью нормальному (естественному) износу является ухудшение имущества в результате воздействия человека - в результате механических воздействий и неправильной эксплуатации, НЕПРОВЕДЕНИЯ В СРОК ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА.

Не являются следствием нормального износа помещения повреждения в виде сколов/дефектов на сантехническом оборудовании, отсутствия/повреждения керамической плитки, повреждения ламинатного/коврового покрытия, отверстия в стенах/на керамической плитке, темные пятна на обоях, ковровых напольных покрытиях, потертости на напольных ковровых покрытиях в местах расположения мебели, отсутствие части обоев на стенах (прорывы) (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 N 09АП-29950/2020 по делу N А40-45705/2020)".

При наличии подписанного сторонами акта возврата имущества с зафиксированными в нем конкретными повреждениями доказывать, какие повреждения относятся к нормальному износу, а какие не относятся, должен арендатор (пункт 3.5 Энциклопедии судебной практики. Аренда. Возврат арендованного имущества арендодателю (Ст. 622 ГК)).

Ответ подготовил:

Специалист Горячей линии информационно-правовой поддержки ГАРАНТ

Закорко Жанна