Вопрос: Наследодатель, будучи дееспособной и понимая значение своих действий, выдала племяннице генеральную доверенность на распоряжение имуществом. За 5 дней до смерти квартира была продана по доверенности, госрегистрация прошла за 2 дня до смерти. Смерть наступила в результате рака мозга. За 2 месяца до смерти были полностью утрачены когнитивные функции, на момент сделки наследодатель находилась в коме, последние 10 дней жизни была без сознания. Племянница о состоянии тёти знала. Имеются доказательства, что тётя хотела отозвать доверенность (вотсап и аудио сообщения). Продажа квартиры не отвечала интересам тёти, для которой квартира была единственным жильём. Какая сложилась судебная практика по признанию недействительной сделки купли-продажи квартиры в описанной ситуации?

Ответ:

Говорить о том, что по таким ситуациям сложилась судебная практика, на мой взгляд, невозможно, так как решений по схожим ситуациям мало. Однако есть случаи, когда суды кассационного уровня признавали недействительными договоры купли-продажи, считая, что действия доверенного лица были недобросовестными и направленными на исключение квартиры из наследственной массы или что ответчики злоупотребили правами, заключив экономически нецелесообразную, убыточную для наследодателя сделку на крайне невыгодных условиях в ситуации, когда наследодатель уже не мог возражать против заключения сделки, находясь в беспомощном состоянии:

Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09 апреля 2026 г. по делу N 8Г-3922/2026[88-7159/2026]: "Константинов Г.А. обратился в суд с иском к Ризину Д.В, Ризиной В.Б. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры... истребовании у Ризина Д.В. спорного имущества и включении квартир в состав наследственного имущества наследодателя Семиной Т.И, умершей... истец указал на то, что его мать Семина Т.И. являлась собственником указанных квартир... спорные квартиры на основании договоров купли-продажи от 27 ноября 2022 г. от имени Семиной Т.И. на основании нотариальной доверенности от 18 октября 2022 г. были отчуждены Ризиной В.Б. Ризину Д.В... По мнению истца, его мать - Семина Т.И, была больным пожилым человеком и ей требовалась посторонняя помощь и уход, скончалась в стационаре больницы в возрасте 74 лет. В силу имевшегося у неё заболевания была неспособна понимать значения своих действий и руководить ими и не предполагала последствий оформления доверенности на Ризину В.Б. в виде отчуждения имущества. Непосредственно перед заключением договоров купли-продажи квартир Семина Т.И. находилась в больнице с 22 ноября 2022 г. по день смерти - ДД.ММ.ГГГГ г. в отделении анестезиологии-реанимации N 03 на лечении, в связи с чем считает, что сделки, совершённые Ризиной В.Б. по купле-продаже квартир являются мнимыми... суд первой инстанции... исходил из того, что действий по введению Семиной Т.И. в заблуждение, обману со стороны Ризиной В.Б. в целях совершения сделки, выдаче доверенности и завещания, материалами не установлено, доказательств обратного истцом представлено не было. Сделки по отчуждению имущества совершены в установленном законом порядке, на основании выданной Семиной Т.И. нотариальной доверенности, оформлены надлежащим образом и зарегистрированы в ЕГРН. Отменяя решение суда первой инстанции и, принимая по делу новое решение об удовлетворении заявленного Константиновым Г.А. иска, суд апелляционной инстанции... исходил из того, что в нарушение требований статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиками по делу не представлены суду доказательства, достоверно подтверждающие исполнение покупателями обязательств по оплате приобретённого имущества. При этом суд указал на то, что ответчиками не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что денежные средства от продажи квартир, вошли в состав наследственного имущества Семиной Т.И. либо потрачены в интересах продавца. Суд также указал на то, что акты приема-передачи спорных квартир не составлялись, Ризин Д.В. регистрацию по месту жительства в данных квартирах не осуществлял, спорным имуществом не пользуется и расходы по его содержанию не несёт. Действия Ризиной В.Б. по формальному отчуждению спорного имущества незадолго до смерти Семиной Т.И. в нарушение принципа добросовестности сторон были направлены на исключение спорного имущества из состава наследственной массы с целью избежать обременения этого имущества наследственными правами Константинова Г.А, имеющего право на обязательную доля на наследство после смерти матери Семиной Т.И. Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции с выводами суда апелляционной инстанции соглашается",

Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 18 сентября 2023 г. по делу N 8Г-17373/2023[88-18697/2023]: "ФИО3 полагает, что оспариваемые доверенность и договор купли-продажи были совершены в момент, когда ФИО1 вследствие болезни не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, находилась в помутненном сознании несколько месяцев до своей смерти, свою волю на продажу недвижимого имущества не выражала, тем более по заниженной стоимости... на момент совершения сделки купли-продажи действие выданной ФИО1 доверенности прекратилось, по этой причине договор купли-продажи также является ничтожным; также полагает договор купли-продажи заключенным по заниженной цене, недействительным в соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ФИО1 была парализована, не могла говорить, а позднее, находясь в коме, выразить свое волеизъявление... Решением Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 апреля 2022 г. исковые требования ФИО3 удовлетворены... Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, действующей по доверенности в интересах ФИО1... Применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение... Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 1000000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи... Включить земельный участок с кадастровым номером N и жилой дом с кадастровым номером N, расположенные по адресу: "адрес", в наследственную массу... Дополнительным решением Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 июня 2022 г. в удовлетворении исковых требовании ФИО3 о признании недействительной доверенности N от ДД.ММ.ГГГГ отказано...  суд первой инстанции признал недействительными оспариваемые договор купли-продажи, и как следствие договор дарения... так как спорное недвижимое имущество было продано на крайне невыгодных условиях по существенно заниженной стоимости, в 13 раз ниже его рыночной стоимости...  ФИО1 при жизни имела намерение продать дом за 30 000 000 руб.; доказательств осведомленности, согласия ФИО1 на продажу жилого дома и земельного участка за 1 000 000 руб. в материалах дела не имеется. ФИО1 не могла возражать против заключения сделки на крайне невыгодных для себя условиях, поскольку находилась в беспомощном состоянии, была ограничена в движении, нуждалась в постороннем уходе на фоне снижения способности к самообслуживанию и уровню социального функционирования. Будучи инвалидом 1 группы, находилась в зависимости от матери ФИО4, которая осуществляла уход за ней, и на которую она выписала доверенность. ФИО1 в таком состоянии не имела возможности самостоятельно узнать рыночную стоимость принадлежащего ей недвижимого имущества, обратиться к оценщикам, риелторам, юристам. Таким образом, продажа дома и земельного участка при указанных обстоятельствах по существенно заниженной стоимости нарушила права ФИО1, впоследствии истца как ее наследника...  ответчиком ФИО4 не представлено доказательств передачи денежных средств от продажи спорного имущества собственнику ФИО1; из материалов наследственного дела усматривается, что денежные средства в размере 1 000 000 руб. в составе наследства ФИО1 отсутствуют... Таким образом, суд первой инстанции усмотрел в действиях ответчиков ФИО2 и ФИО4 признаки злоупотребления правом. О злоупотреблении правом также свидетельствует экономическая нецелесообразность, явная невыгодность и убыточность для продавца заключенная сделка, на указанных в договоре условиях, чем воспользовался покупатель, нахождение продавца инвалида первой группы в беспомощном состоянии, факт того, что договор купли-продажи, датированный ДД.ММ.ГГГГ, был представлен в Росреестр для регистрации перехода права через 4 месяца, причем после смерти продавца, проведение окончательного расчета после смерти продавца, действие ответчика ФИО4 по прекратившей действие доверенности. Цель совершения сделки отличалась от цели, обычно преследуемой при совершении договоров купли-продажи. Доводы ответчика ФИО2 об осведомленности истца о заключении оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд первой инстанции признал несостоятельными, как не нашедшие своего подтверждения в ходе рассмотрения дела".

Ответ подготовил:

Специалист Горячей линии информационно-правовой поддержки ГАРАНТ

Закорко Жанна